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解局?|?首创置业新“轮廓”

时间:2019-12-09 来源: 作者: 浏览: 字号:


观点地产网 《资本论》强调透过现象看?#23616;剩?#36825;或许可以运用在绝大多数事情上。

首创置业近来动作不少,除了宣布前11月签约销售额突破688亿元以外,还相继挂牌转让首创青旅置业51%股权,分别与首钢集团有限公司(以下简称“首钢集团?#20445;?#26071;下境外控股及运营平台首钢控股(香港)有限公司(以下简称“首钢控股?#20445;?#21644;融创房地产集团有限公司(以下简称“融创集团?#20445;?#31614;署战略合作协议,并已成立全资物业管理平台首置物业。

其中,仅从销售数据看,2019年前11月累计签约金额约688.3亿元,同比增幅达21%。与此同时,签?#32423;?#22478;市构成的现象进一步显现,?#26412;?#21306;域累计签约占比从前8月的53%比重,降到了前11月的43%(去年同期此数?#27835;?0%)。

这些数据的变化,也许就是首创置业聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市,坚持“有质量的增长”经营方针的量化体现。

对于11月11日公布转让首创青旅置业51%股权的公告中,首创置业表示:“通过股权转让退出该项目,可盘活资源,快速实现资金回收,优化公司资产结构,集中资金发展公司战略聚焦城市核心业务。”

而开展战略合作和拟设立自身物业管理平台,则表明首创置业未来在做强开发业务的同时,在文创?#36879;?#26032;产业高科技产业园、城市更新改造、物业运营管理等业务方向又将有新的突破,进一步提升优?#39318;?#28304;获取能力,创新业务协同发展。

关于首创置业的发展战略,我们透过这些蛛丝马迹,管中窥豹,尝试拼出一个轮廓来。

“有质量增长”&快周转

从签约数据可以看到,今年以来首创置业签约销售实现了较大的增长。?#28304;耍?#39318;创置业执行董事及总裁钟北辰在年初就表示,今年的目标相对还是比较稳定的,是稳中求进,有质量增长的节奏。

事实上,2019年一?#21271;?#35748;为是房地产“小年?#20445;?#32780;且大多同行对今年均持谨慎态度;加?#31995;?#25511;趋严,项目去化受影响;以前通过高杠杆冲规模的模式也开始?#27492;迹?#22914;何回归地产?#23616;省?#27491;是出于对现状与未来的思?#36857;?#25151;地产行业越来越重视有质量的增长。

万科郁亮曾说:“我们的目标不是某个数字,过去不是,未来也不是。‘有质量增长’是一个永续的目标,就像不会脱下的红舞鞋。”

碧桂园总裁及执行董事莫斌则说:“碧桂园并不一定要追求第一,我们是追求有质量的发展,最重要的是每一个项目能够做一个成一个,才能保证公司长久?#20013;?#30340;发展,这是我们的目标。”

除了行业头部企业?#36861;?#34920;示实现有质量的增长,一直强调坚持“有质量增长”的首创置业同样深刻感知到了这一点。

“为?#35009;?#35201;做有质量增长?房地产行业以前是高速增长,大?#19968;?#26412;都做到了,推动高速增长的引擎是高杠杆,过去的金融环境还能够支持高杠杆。但是今天的金融环境已经不支持房企高杠杆,在降杠杆、降负债的大背景下,增速必然下滑。当我们还是要维持住房地产主业的同时,就要做有质量的房地产。”首创置业如此表示。

业绩报告可以看出这些增长的质量,前三季度,首创置业营业收入为149.94亿元,营业利润24.09亿元,归属于母公司股东的净利润12.27亿元,同比增幅分别达约32%、38%及41%。资产总值自去年同期的1728.54亿元增长至1833.53亿元,多增105亿元或增幅6.07%。

“有质量增长首先是在规模和利润之间,更注重盈利能力的提升。规模只能衡量企业大与小,利润才是衡量企业强与弱的标准。只有规模和利润同步提升,同时做大、做强直到做优,才能保?#27835;?#20581;的扩张步伐。”首创置业这样向观点地产新媒体表示。

?#27604;唬?#24555;周转与“有质量增长”并不是非此即彼的关系,做到兼顾共存才是好的出路。“企业在规模扩张时要更注重利润和产品品质。”在首创置业而言,就是以“有质量的增长”为经营方针,专注改善型项目?#36879;?#38656;快周转项目。

为此,首创置业早在2016年就提出“首创制造2020”战略,依?#23567;?#39318;创制造2020”?#21019;?#28860;核心产品,同时强化销售回款,以追求两者的平衡。

对于“首创制造2020?#20445;?#21487;以概括为“四精”——精准研发、精材实料、精细营造、精心交付;质量方面,快速扩张的同?#22791;?#21152;注重产品线的标准化,以防?#26500;?#27169;扩张中出现质量问题。

首创置业在中期报告里有这样的表述:“2019年上半年,集团坚决执?#23567;?#24555;周转’经营策略,有效把握市场窗口,实现高品质供货,新开项目快速去化,有效盘活存量资产。全面升级首创制造2020运营体系,覆盖精准研发、精材实料、精细营造与精心交付全维度,精心打造天阅、禧瑞、禧悦等核心产品体系,产品及服务品质再上新台?#20303;!?

与此同时,首创置业自销全面开拓内外部管道,上半年就实现自销签约129亿元;以及通过提升项目去化率、确保回款工程节点等多项举措,加速销售回款,上半年实现并表销售回款大幅上涨76.9%。上半年,上海天阅滨江项目、昆山悦都项目等开盘去化率达100%,实现签约达50亿元。

“舒适圈”&三大城市圈

随着中国城镇化进程逐步呈现“大都市圈?#26412;?#38598;模式,房地产企业的发展也在随之改变思路,首创置业强调要“聚焦三大核心城市圈?#20445;?#19988;走出新时期发展的“首创路径”。

其实,作为?#26412;?#24066;国资委所属的大型国有企业集团的首创置业,其实早在十多年前已拓展?#28595;?#19979;”版?#36857;?#26410;来?#26412;?#24517;然还是其重仓区域,不过变化也在悄悄发生。

从1-11月的销售数据可以看出,首创置业688.3亿元的累计签约销售额中,?#26412;?#21344;比43%,正呈现多城贡献的趋势。

据观点地产新媒体了解,前8月其?#26412;?#21306;域销售占比为53%,前9月为51%, 前10月为47%,至11月为43%,去年同期此数?#27835;?0%;上海、天津继续是贡献主力;而“其他”区域的销售占比则从8月的4%,增至9月的5%,10月的6%,再到11月的7%,这部分或许可以看作“粤港澳大湾区”。

在首创置业每期的月度通讯上,有这样一句表述:“公司聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城?#23567;!?

?#28304;耍?#39318;创置业方面向观点地产新媒体表示,未来房地产行业一定不是单核城市的增长逻辑,而是城市圈的增长逻辑。“首创置业积极响应国?#39029;?#24066;发展战略,把握城市群发展机遇,战略区域聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈及潜力型强二线单核城?#23567;?#25130;止目前,三大城市圈布局已初步达成,未来我们在三大城市圈的布局将会?#20013;平!?

据介绍,首创置业在京津冀拥有丰厚的一级开发土地资源近3000万平方米,将?#26412;?#30707;景山西?#25340;濉?#22825;津武清等成功项目经验和成熟业务模式进行复制,未来可为公司带来巨量优质潜在土地储备,为未来可?#20013;?#22686;长提供潜在动能。

此外,2013年,首创置业首进上海;2017年,首进深圳、杭州;2018年广佛各下一城,“三大城市圈布局不断深化。2019年我们住宅业务新进苏州、宁波、东莞和厦门,未来将继续做大做强三大城市圈,?#20013;?#20851;注长三角和粤港澳大湾区有增长潜力的城市择机布局。”首创置业方面表示。

据悉,在首创置业十三五战略规划中,长三角都市圈战略已被定位为公司“规模和利润的新增长点?#20445;?#26410;来将以既有区域为基础,分梯度扩张布局长三角市场,区域布局将覆盖浙江、江苏、?#19981;?#31561;多个省份的多个潜力型城?#23567;?

对于最新的行业宠儿——粤港澳大湾区,已被首创置业十三五规划定位为“创新龙头”。“目前已形成了深圳-广州双核引擎,并挺进了佛?#20581;?#19996;莞。未来我们将立足并深耕既有城市,同时继续密切关注粤港澳大湾区其他核心城市发展,择机梯次布局,进一步深化粤港澳大湾区布局。”

按照其预期,未来随着三大城市圈综合布局的?#20013;?#28145;化和优化,以及立体互补业务结构的不断完善,首创置业将爆发出更强劲的增长动能。

创新业务打造利润新增长点

在走出地理舒适圈的同时,首创置业也正在走出业务舒适圈。

首创置业已在商业地产、文创、高科技产业园、集体用地租赁住房等多个新业务板块同样投注精力。

首创置业指出,TOP30房企地产开发收入占比大多数还在90%以上,创新业务未来将会具有更加广阔的发展空间。

“坚持做好房地产开发主业,为?#31361;?#33829;造优质生活空间;同时,在传统业务基础上,全力?#24179;?#21019;新业务发展,过程中不盲从,而是充分利用自身国企背景的独特优势,打造可盈利的创新业务模式,实现经济效益与社会效益的统一。”

据介绍,除住宅开发外,首创置业以首创钜大为商业地产平台搭建国内最大的奥特莱斯运营平台,目前奥莱业务已在全国布局17座城市,开业12家,布局及开业数量行业排名双第一。目前首创钜大已基本完成五年二十城战略布局,由投资拓展期转入精益运营期,近年来经营业绩?#20013;?#20445;持飞跃式提升,2019上半年实现营业额36.4亿元,同比大幅增长54%。其中?#21487;?#22885;莱已位?#34892;?#19994;前三,成为奥莱行业的明星项目。

文创?#36879;?#31185;技产业地产方面,首创置业积极贯彻首都“四个中心”的战略定位,利用?#26412;?#26087;厂房、旧写字楼等物业发展文创业务,积极获取改造增值收益,已形成了“首创·郎园”和“首创·詠園”两大文创品牌,打造首都文创标杆项目郎园Vintage和?#26412;?#35424;園项目,并形成了品牌管理输出;成立首创高?#30772;?#21488;,利用与首创集团的业务协同成功获取并打造IC PARK(中关村集成电路设计园)项目,已于2018年11月开园,园区年产值达270亿+。通过文创业务?#36879;?#31185;技产业园业务,首创置业的资产管理能力正在快速提升。

此外,公司积极响应“房住不?#30784;?#21644;“租购并举”号召,结合自身国企背景优势,与当地政府开展合作,积极拓展集体用地租赁住房业务,打造可盈利的租赁住房业务模式,走出了一条与当前市场上长租公寓业态看似类似?#20174;?#23436;全不同的道路。已获的朝阳十八里店集体用地租赁住房项目总建筑面积41万平方米,是目前?#26412;?#20035;至全国最大的租赁住房项目,也是?#26412;?#24066;长租公寓领域的标杆项目。

除此以外,首创置业的业务发展早已?#30001;?#21040;物业管理、资产运营领域,据观点地产新媒体查?#27169;?#39318;创国信资产管理有限公司”在2019年8月29日更名为“首置物业服务有限公司?#20445;?#30001;首创置业100%持股,作为其全资物业管理资产运营平台。

首创置业始终强调产品及服务一切以?#31361;?#20026;导向,成立全资物管平台的出发点,就是为了给业主提供更好的首创品质的服务,创享美好新生活,首置物业将传?#23567;?#39318;创制造2020”的“四精”品质,以多生态物业服务、多类型增值服务、多种类资产管理等为服务内容,采用服务自身项目+市场化运营相结?#31995;?#26041;式,计划覆盖住宅、奥特莱斯综合体、产业园区、存量资产运营等多类型业态,目标未来物业管理规模达1500万平方米以上,并择机考虑分拆上市,从而有效服务首创置业双千亿生态链战略目标的达成。

其中,新推的“首创·禧悦学府”?#20174;?#39318;置物业提供一体化物业服务,已搭建全方位全周期的精益化服务体系,是在保安保洁、园林景观等传统服务基础上,为广大业主提供专属定制化的增值服务,涵盖资产管理、顾?#39318;?#35810;、房屋租赁及托管等多个方面。

创新的业务与探索,进而打造新的利润增长点,这是首创置业对于未来发展的思考和?#31908;丁?

一位地产名人说,大多数人是站在过去的经验上看未来,而不是站在未来看现在。对于他们,传统业务和新业务之间是横向对比关系,而不是现在和未来的关系。

对于坚持以“创享美好新生活”为企业使命的首创置业,可能已看到未来。

战略合作,协同获取大资源

而在战略合作方面,近期首创置业与首钢集团境外控股及运营平台首钢控股签署战略合作协议,此次合作涉及多元产业与创新,或许还将带来更多投融资及资本运作?#31995;?#21512;作机会,实现优势互补,强强联合。

合作双方将发挥各自专业及资源优势,开展全方位、多领域、深层次的战略合作,积极参与“新首钢高端综合服务区”等产业园区开发运营,?#24179;?#26087;改物业资源获取及改造升级,并在相关合作领域积极探索多种资本运作方式。后续,双方将?#20013;?#28145;化战略协同及资源共享,助力公司战略性资源获取与存量资产价值提升。

经观点地产新媒体了解,新首钢高端综合服务区是首钢?#26412;?#22320;区钢铁冶炼2010年底全面停产后腾退出的?#26412;?#26680;心城区的土地,占地面积8.63平方公里,项目位于长?#27493;?#27839;线最西端,地理位置极佳,未来将打造为建设成为高端要素聚集、创新创意活跃、总部特征明显、生态环境优美的高端产业综合服务区,是?#26412;?#22320;区极为稀缺的物业资源,有望打造为未来?#26412;?#24066;的地标性园区。

除了首钢控股以外,近期首创置业还与融创集团开展战略合作。双方在当前合作开发杭州运河项目的基础上,下一步计划开展全方面战略合作。双方将充分发挥各自在收并购及项目拓展、资金及创新融资等方面的优势,共同进行市场开拓及项目合作,重点放在收并购类、产城融合类项目。双方预计合作项目总投资规模目标200亿元人民币,合作项目基金总规模目标100亿元人民币,拟合作包括武汉、郑州、上海等地种子项目。

上述合作无疑将进一步提升首创置业对于核心城市优质项目的资源获取能力。

降负债多元融资渠道畅通&“首金资本”金融平台

除了业绩增长的有质量,作为?#26412;?#30340;老牌国企,首创置业同样关注自身的财务质量。

观点地产新媒体翻查其2019年中期报告了解,截至2019年6月底,首创置业负债率约为78%,在行业中处于平均水平。

此外,在有息负债中,1年以内短期债务占比24%,较2019年初下降3个百分点,短期偿债压力较小,债务期限合理。中报数据还显示,其流动比率约为2.20,完全可以体现其偿还负债的能力。

至第三季度,首创置业负债率小幅下调至77.59%。

另一方面,在去杠杆、降负债的行业大背景下,首创置业近期主动选择通过股权转让方式出售项目,以进一步优化资产结构,提升资产价值。

其最新一个例子就是11月11日宣布挂牌出让首创青旅置业51%股权,作价6.86亿元。虽然最终代价尚未确定,但其根据转让底价为计算基准的未经审计税前利润预期就达到3.36亿元。

另据观点地产新媒体9月10日报道,首创置业拟挂牌转让其持有的?#26412;?#22825;城永元置业有限公司50%股权,即?#26412;?#24066;丰台区卢沟桥乡丽泽金融商业区F-03地块的办公大楼的所有建筑项目。转让底价为30.25亿元,税后利润预期可达6.6亿元。

首创置业指出,通过股权转让退出该项目,可盘活资源,快速实现资金回收,优化公司资产结构,集中资金发展公司战略聚焦城市核心业务。

另悉,首创置业秉?#27835;?#20581;投资的策略,坚持?#38044;?#21270;投资,不断优化土地投资节奏,综合运用一二级联动、基金、并购、产业协同等方式,低成本获取优?#39318;?#28304;。2019上半年其全口径土地投资额171.3亿元,投资额同比下降32.6%;2019上半年土地溢价率16.9%,2018年度土地投资溢价率更是低至9%。

在“节流”的同时,首创置业还积极“开源”。

虽说房地产融资?#38382;?#20005;峻,金融政策未见明显放松,但其充分发挥国企信用优势与资本运作优势,成功构建资本-财务-基金##金融体系,目前保有债券、银?#23567;?#20445;险、信?#23567;?#36141;房?#37096;?#36164;产证券化、供应链金融等多渠道畅通渠道。

数据显示,2019年内,首创置业加大了低成本公司债券和银行贷款的融资力度,并积极?#24179;鳤BN、供应链融资等创新融资方式。2019年中期,该公司有息债务平均成本仅5.53%。

低成本融资方面,其今年累?#21697;?#34892;境内私募债80.9亿元,平均利率4.4%。其中7?#36335;?#34892;的私募债三期,3+2年利率仅4.26%,据了解为房企3年期私募公司债券最低发行利率。

此外,首创置业年初发行供应?#21019;?#26032;融资,成本低至3.88%,亦创下同期同类融资成本新?#20572;?#22312;购房?#37096;?#36164;产证券化方面,8月新发15.5亿元,2年期,成本4.2%。

另外值得一提的是,今年首创置业还推出“首金资本金融平台?#20445;?#28145;耕“地产×金融”价值链,并以资本的力量赋能城市的更迭和发展。

近年来,关于房地产行业进入存量时代的讨论愈发受关注,围绕城市更新?#30446;?#21457;建设和资产管理运营成为了房地产的重要发展方向,而地产基金作为一种权益型资本可有效地吸引资金进入到这些极具价值潜力、顺应时代发展趋势的地产项目中,并推动整个地产行业积极转型。

“作为首创置业旗下的金融平台,首金资本可以充?#20013;?#21516;首创体系内的多元产业资源,同时引入和联合外部的优?#39318;?#28304;,实现地产与金融深度结合,真正以资本的力量赋能城市的更迭和发展。”首创置业对观点地产新媒体解释称。

据介绍,今年年初以来,首创置业及首金资本已与多家金融机构开启千亿战略合作,在地产开发基金、资产管理基金、文创及产业地产基金、产业股权投资基金、海外地产基金等方向上布局。

“除住宅开发外,(首金资本)更是紧跟国家战略规划,着力拓展文创、长租公寓、资管业务、产业地产等领域,已投入郎园park项目,十八里店集体土地长租公寓项目及全国多个商办物业项目,以文创和产业为载体,推动存量时代下的城市更新。其中集体土地长租公寓形成规模化,不仅是首创置业和首金资本的重要创新模式探索,也是首创作为国企履行社会责任的重要体现。”

而作为城市金融营运商,首金资本的作用正是像桥?#21495;?#24102;一样将资本与产业两者深度融合,并推动资产在城市产业价值链闭环内高效运转,产生效益。

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